경매절차에 대해서 알아보고자 합니다.
경매를 배우고자 하는 초보자로 경매 절차가 어떻게 진행이 되는지 궁금합니다.
경매 진행 순서를 알아보고 경매에 대해 조금씩 조금씩 지식을 늘려보고자 해요.
경매를 통해 투자라는 걸 해보고 싶고 그로 인해 자산을 불려 가고 싶은 마음은 간절하지만 알고 있는 지식이 너무 부족합니다. 처음부터 하나하나 배워가다 보면 언젠가는 경매에 대한 지식이 어느 정도 쌓여 있겠죠.
그럼 경매를 하는 목적은 무엇일까요? 법원경매를 하는 목적은 채무자가 빚을 갚지 않았을 때 채무자가 가지고 있는 자산을 강제로 압류한 다음 경매를 통해 매각을 한 후 돈으로 만들어서 채권자의 채권을 변제하기 위해 경매를 진행합니다.
경매절차에 대해 알아보겠습니다
| *** 법원 경매 절차 *** | |
| 1 | 경매시신청 및 경매개시 결정 |
| 2 | 배당요구의 종기 결정 및 공고 |
| 3 | 매각의 준비 |
| 4 | 매각방법 등의 지정, 공고, 통지 |
| 5 | 매각의 실시 |
| 6 | 매각 결정 절차 |
| 7 | 매각대금의 납부 |
| 8 | 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 |
| 9 | 배당절차 |
이렇게 9단계로 경매 절차가 이루어지고 있습니다.
그러면 경매는 어떤 것들이 경매로 진행이 되는지 그리고, 어디에서 어떻게 신청을 해야 하는지 알아볼게요.
부동산 경매는 강제경매와 임의경매로 나눌 수 있어요.
강제경매와 임의 경매에 대해서 더 자세하게 알아보고 싶다면 지난번 블로그 글에 작성을 해두었습니다.
참고로 하시면 될 것 같아요.
부동산 경매로는 주로 주거형 건물(아파트, 빌라, 오피스텔, 다가구, 단독주택 등등) 토지(농지, 임야), 수익형 건물( 상가), 대지 등이 경매로 진행이 되는 것을 볼 수 있습니다.
부동산 경매를 신청할 때는 경매를 진행하고자 하는 부동산이 있는 소재지의 지방법원에 신청합니다.
예를 들어서 경기도 파주시에 경매를 하고자 하는 아파트가 있다면 경기도 고양지원에서 경매신청을 할 수 있어요.
관할 법원을 알 수가 없다면 어느지역에 해당하는지 알 수가 있는 방법이 있는데요, 대한민국 대법원 사이트 홈페이지에서, 대국민서비스에 들어가면 정보 페이지에서 전국 법원. 등기소정보에서 확인이 가능합니다.
먼저 경매를 신청하려면 서류를 법원에 서류를 제출해야 하는데요.
필요한 신청서류는 다음과 같은 것들이 있습니다.
* 강제 경매신청서 작성(법원에 비치되어 있음)
* 집행권원의 집행력 있는 정본( 전자소송에서 출력가능), 송달증명서(법원 민사집행계에서 발급)
* 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류
* 부동산등기사항 전부증명서나 이를 대신할 수 있는 서류
* 부동산 목록 10통
* 수입인지 5,000원
* 대법원 수입증지 부동산 1개당 3,000원 첨부
* 등록세
* 비용의 예납
그러면 여기서 예납비용은 어떤 것들이 있을까요?
예납비용에는 경매 절차에 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등이 있어요.
자, 이렇게 경매신청서가 접수가 되면 그 신청서와 첨부서류를 법원에서 경매개시 결정 여부를 판별한 후에 등기관에게 경매개시 결정 등기를 촉탁을 하게 됩니다.
또한 경매진행절차 개시와 동시에 해당 부동산을 압류를 하게 되죠.
다른 사람에게 양도하거나 처분하지 못하도록 하기 위함입니다.
다음절차는 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시하게 됩니다.
부동산이 경매로 매각되면 금전채권을 얻을 채권자들과 각종 조세, 공과금을 징수하는 공공 기관에게 정해진 배당요구 종기일까지 배당요구를 신청할 것을 알리는 과정을 거쳐서 배당요구 신청을 받아요.
여기서 주의할 사항이 있어요.
배당요구 종기일이 지나서 배당요구를 신청하면 신청에 참여는 할 수 있지만 배당을 받을 수가 없습니다.
반드시 배당요구 종기일 이전에 신청을 하셔야 해요.
단, 경매신청을 한 저당권자는 별도로 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당이 됩니다.
그리고 법원은 집행관에게 현황조사를 내보내게 되는데요, 임차인이 거주하고 있는지 여부 임대보증금액이 얼마나 되는지, 매각될 부동산의 상태와 주변 생활 인프라, 교통여건 등을 조사한 것을 토대로 하여 현황조사서를 작성하게 합니다.
현황조사서에서 우리가 확인할 수 있는 중요한 여러 가지가 있는데요, 임대차 미상, 임차인 전입은 되어있지만 거주를 하지 않거나, 임차인과 임대인의 관계, 보증금은 얼마나 되는지 등을 파악할 수 있어요.
또한, 감정평가사를 통해 해당 부동산의 가치와 시세를 파악하게 하여 평가한 금액을 참고하여 최저매각 가격을 결정하여 매각물건 명세서를 작성하도록 명령합니다.
이렇게 작성된 현황조사서와 매각물건 명세서는 해당 부동산 매각기일 일주일 전에 법원에 비치를 합니다. 이해관계자 들은 일주일 전부터 열람이 가능합니다.
다음으로 법원은 매각기일을 지정, 공고하게 됩니다.
이해 관계인들에게 통지를 하고 법원계시판과 관보, 공보 또는 신문이나 전자통신 매체를 이용해서 공고를 하도록 명령하게 되죠. 참고로, 한국언론 진흥재단에서 7월 1일부터는 신문지면에는 법원경매공고를 중단하기로 한다는 보도자료가 있으니 추후 진행 사항을 확인해 보면 좋을 것 같아요.
해당 물건에 입찰하려는 사람은 정해진 기일에 법원에서 입찰표작성 후 보증금 10% 준비하여 정해진 시간까지 입찰봉투에 넣어 입찰을 해야 합니다.
여기서 주의할 사항은 본인이 입찰하려는 금액의 10%가 아니라, 최저매각가의 10%를 보증금으로 계산을 해야 하는 것을 잊으시면 안 돼요.
예를 들어서 경개가 진행되는 부동산의 감정가가 5억 인 부동산이 최저가가 3억 5천만 원 일경우 입찰보증금은 최저가의 10%인 3천5백만 원이 되는 것입니다.
여기서 최고가 매수인 이란, 입찰가를 가장 높게 쓴 사람을 개찰할 때에 집행관으로부터 호명받으면 최고가 매수인이 되는 것입니다.
또한 차순위 매수인이란, 매각기일(경매가 진행되는 기일)에 최저가금액보다 더 많은 금액으로 매수신청을 한 여러 명의 사람들 중에서, 최고가 매수인이 매수신청한 금액에서 입찰보증금을 제외한 금액 보다 더 많은 금액으로 매수 신고한 사람들 중에서 차순위 신고인으로 매수신청을 신고한 사람입니다.
여기서 한 가지 더 알아볼게요.
차순위매수인 신청을 받는 이유는 다음과 같습니다.
최고가 매수인이 잔금을 납부하지 않을 경우 경매가 처음부터 다시 진행이 되는데요, 이때 추가적인 경매비용으로 시간과 돈과 사람(인력) 이 필요하고 채권자들의 채권회수 시점도 늦어지게 되지요.
그래서 법원은 차순위 매수신고제도를 이용해서 별도의 경매진행 없이 차순위매수신고자에게 매각허가 결정을 내리는 훌륭한 제도라고 할 수 있습니다.
경매 절차
다음으로 법원은 최고가 매수신고인이 정해지면 불허가 사유가 있는지를 조사를 해서 매각허가 결정 또는 매각 불허가 결정을 하게 되죠.
매각허가 결정에 따라 이의가 있는 사람은 즉시 항고를 신청할 수 있고요, 정당한 이유가 없거나 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각 허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시 항고를 신청할 수가 있습니다.
다음으로는 경매에서 최고가 매수인이 결정되고 나면 일주일 후에 매각허가결정이 내려지게 됩니다.
그러고 나서 항고기간이 일주일정도 소요가 됩니다.
그리고 매각허가 결정이 나면 법원은 최고가 매수인에게 대금지급기한을 정해서 통지를 하게 돼요.
최고가매수인은 매각대금을 지급기한 이내에 입금을 해야 합니다.
만약에 최고가매수인이 매각대금을 기한 내에 지급하지 못하게 되면 법원은 차순위 매수신고인에 게 매각허가 결정을 내리거나 재매각(처음부터 다시 경매를 진행)을 결정하게 됩니다. 이렇게 최고가 매수인이 매각대금을 입금하지 않으면, 최고가매수인은 매수신청 보증금 10%를 돌려받을 수 없고 압류당하게 되지요.
그러나 다른 방법이 전혀 없지는 않아요. 재매각이 결정된 이후에도 매수인이 재매각기일의 3일 전까지 매각대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 이자와 경매절차 비용을 지급하게 되면 재매각 절차가 취소되고 최고가 매수인이었던 사람이 매각대금을 지급한 것으로 간주하게 됩니다.
다음으로 는 매수인이 권리를 취득하게 됩니다.
매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자(빚을진 사람), 부동산의 소유자 또는 부동산의 점유(살고 있거나 열쇠를 가진 사람) 자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 통한 강제집행절차를 신청할 수가 있어요.
단, 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 만 신청할 수 있어요. 만약, 6개월이 지났다면 명도소송을 거쳐야 하는 불편함이 있어요.
이때 인도명령 비용을 미리 예납해야 하는데요 신청비용 산출방법은 아래와 같습니다.
*인도명령 신청 비용: 1만 원
*강제집행 수행비: 부동산가액의 0.5% 이내 최소 5만 원~최대 500만 원
*강제집행 보증금: 부동산 가액의 10% 최소 100만 원~최대 1억 원
다음으로 매수인이 매각 대금을 완납하고 나면 법원은 배당절차를 진행하게 됩니다.
배당기일을 지정하여 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자, 비용 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표를 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치하게 돼요
다음으로 알아볼 것은 배당입니다.
배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 배당표를 정정하고 이들을 심문해서 배당표를 확정하게 됩니다. 이의가 없다면 배당표에 따라 배당을 하게 돼요.
이상으로 경매절차에 대해 알아보았습니다.
경매초보이지만 조금씩 조금씩 하나하나 알아가면 언젠가는 초보는 탈출할 수 있을 거라고 생각해요.
저처럼 경매에 대해 전혀 모르는 초보자들에게 조금이 나마 제 글이 도움이 되길 바라며 글을 마쳐봅니다.