경매란? 무엇인지에 대해 알아보려고 합니다.
경매라는 단어를 대충은 알겠는데 자세하게는 잘 모르는 애매했던 기억이 있었습니다.
경매초보 부동산 초보인 사람들은 저와 같은 궁금증이 한 번쯤 들었을 것 같아서 공유해보려 합니다.
경매란?
경매하면 떠오르는 건 일단 빨간딱지 가 생각이 났어요!
어릴 적 TV 드라마에서인가 뉴스에서 인가 가물가물 하지만 빨간딱지들이 TV, 냉장고, 옷장 등등 이곳저곳에 포스트지 같은 빨간딱지들이 붙어있고 경매에 붙여졌다는 사실을 알게 해주는 장면들이 있었지요. 하하하.
그래서 저의 기억 속에 자리 잡은 경매란? 나쁜 것!으로 인식이 되어있었습니다.
경매를 당한 사람들은 땅을 치며 울며 억울해하고 한바탕 소란을 피우던 모습만 떠올랐기 때문이죠.
한참 세월이 지난 지금은 경매란? 투자의 수단 이 되기도 하고 또한 채권자들의 권리를 찾을 수 있는 좋은 제도가 될 수 있다는 것을 알았습니다.
주위에서 너도나도 경매로 돈을 벌었다는 소식들이 들리고 빌려준 돈을 돌려받지 못해서 경매 신청을 한다는 소식들도 들을 수 있었죠.
그와 반대로 투자를 해서 자산을 늘려보려고 법원경매를 통해 입찰을 했지만, 잘못된 정보를 가지고 터무니없는 금액으로 낙찰을 받아서 큰 손해를 보았다는 소식들도 들을 수 있었습니다.
경매로 부자가 된 사람들의 소식이 이곳저곳에서 들리고 유튜브나 카페에서 경매소식들이 눈에 들어오기 시작했습니다.
옛날 우리나라 속담에 사촌이 땅을 사면 배가 아프다는 속담이 있듯이 저도 살짝 욕심이 나기 시작했습니다.
그래서 경매에 대해서 조금씩 조금씩 궁금해지기도 하고 나도 한번 도전해 볼까?라는 생각이 들기 시작했었습니다.
뜬구름 잡다가 세월 다 지나가게 생겼습니다. 허허허.
그렇지만 아무것도 하지 않고 부러워만 하는 것보다는 무엇이든 해보고 안되면 그때 가서 포기해도 늦지 않을 것 같다는 생각을 하게 되었습니다. 호호호.
경매란?
이제부터 첫발부터 떼어보려고 합니다.
그래서 제일 먼저 경매가 무엇인지 알아보고자 합니다.
1. 경매란?
돈을 빌린 사람이 돈(빚)을 갚기로 한 기일까지 약속한 금액(빚)을 갚지 못했을 때, 돈을 빌려준 사람이 스스로 해결을 할 수 없는 상황이 되었을 때 법원을 통해 돈을 빌려가서 갚지 않은 사람의 부동산을 경매라는 절차를 통해서 매각을 하여 현금(돈)으로 만들어서 빌려준 돈을 돌려받을 수 있는 절차를 경매라고 합니다.
여기서 채무자와 채권자로 구분할 수 있습니다.
* 채무자: 돈을 빌린 사람
* 채권자: 돈을 빌려준 사람
그럼 경매는 어떤 방식으로 진행이 되는 걸까요?
법원에 경매를 신청하는 사람이 있어야겠지요.
즉 채무자(돈을 빌린 사람)가 돈을 기한 내에 갚지 않았을 때 채권자(돈을 받을 사람)가 자신의 돈을 돌려받기 위해 채무자의 자산인 땅, 집(건물)을 강제로 매각을 하는 절차를 법원에 신청해야 합니다.
이때, 경매를 신청하는 방법이 두 가지로 나눌 수 있는데요, 강제 경매와 임의경매로 나눌 수 있습니다.
그럼 하나하나 살펴볼게요.
2. 강제경매와 임의경매란?
빚(돈) 은 개인에게 빌릴 수 있고, 은행(제1금융권, 제2금융권)이나 대부업체(제3금융권)를 통해서도 빌릴 수 있습니다.
개인 간 거래는 차용증이나 약속어음을 발행할 수 있고, 은행은 채무자 집(아파트, 주택, 빌라, 등등) , 토지(땅), 유치권, 질권, 저당권, 담보가등기, 전세권 등을 담보로 잡고 돈을 빌려주기도 합니다.
만약을 대비해서 채무자가 약속을 이행하지 못할 경우를 대비해서 담보로 채무자의 자산을 담보로 설정을 해두게 되는 것입니다. 이렇게 담보로 설정이 되면 건물 등기부등본이나 토지등기부 등본에 담보설정이 되어있다는 기록이 등제되게 됩니다.
강제경매 란? 채권의 실행이라고 할 수 있어요.
개인 간의 거래에서 채무변제가 약속대로 성립되지 않았을 경우에 채권자가 법원에 경매를 신청할 수가 있는 제도라고 할 수 있어요.
그럼 채권이란 무엇일까요? 채권이란, 재산권의 하나인데요. 어떤 한 개인이 다른 한 사람에게 어떤 행위를 청구할 수 있는 권리 라고 할 수 있어요.
즉, 채권자가 채무자에게 일정 금액을 청구할 수 있는 권리라고 할 수 있습니다.
또한 임대차 계약(전세나 월세)이 만료가 되었을 때 전세나 월세보증금 등을 반환받지 못하였을 때나 손해배상금을 돌려받지 못하였을 때도 해당 부동산을 임대인의 동의 없이도 임차인이 단독으로 경매신청을 할 수 있으며 채무자의 명의로 된 부동산이 여러 개 있어도 모든 부동산에 대해서 경매신청을 할 수가 있어요.
이렇게 경매로 매각이 되면 그 매각대금으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
단, 법원에서 이를 인정해 주려면 돈을 빌려 주었다는 증거나, 전세계약서 등이 있어야 하겠지요.
이때 법원에 차용증이나, 약속어음을 증거로 제출하고 소송(대여금 청구소송)을 해야 합니다.
경매란?
강제경매 절차에는 집행권원이 필요한데요. 채권을 변제받을 수 있다는 것을 증명하는 판결문이 필요합니다.
판결문의 종류에는 확정판결, 이행권고결정, 화해조서, 지급명령, 약속어음에 대한 공정증서 등이 있습니다.
대여금 청구 소송을 통하여 판결문(집행권원)을 받아야 하죠. 즉, 판결문을 받아서 신청서를 작성하고 필요한 서류를 준비하여 법원에 제출하면 경매절차를 신청할 수 있습니다. 이것을 강제경매 라고 합니다.
이것은 등기사항증명서 인 등기부상에 갑구에 기재가 되게 됩니다.
참고로 표제부에는 건물에 대한 표시가 되어있고, 갑구에는 소유권과 관련된 내용이 기재되어 있으며, 을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되어 있습니다
임의경매 란? 채무자(돈을 빌린 사람)가 채무변제 불이행 하였을 때 즉, 이자와 원금상환이 약속대로 이루어지지 않았을 때 채권자(돈을 빌려준 사람)인 은행이나 제3금융권인 대부업체 등에서 채무자(돈을 빌린 사람)에게 돈을 빌려줄 때 담보로 설정한 집이나 건물, 토지 등을 압류하여 법원으로부터 경매신청을 하는 것을 임의경매라고 합니다.
담보권의 실행이므로 소송과 재판을 통한 집행권원 정본이 필요하지 않아요.
그리고 담보물권이기 때문에 해당 아파트나 해당 건물의 담보설정이 지정된 동의 호수 에만 경매신청을 할 수가 있습니다.
담보설정한 등기를 법원에 증명을 하여 경매절차를 통해서 해당 담보물건을 매각하여 그 매각 대금으로 채무변제를 받게 되는 것이죠. 이것을 임의경매라고 할 수 있습니다.
임의 경매 개시가 결정이 되면 등기사항전부증명서 상에서 을구에 표시가 되는데요. 저당, 근저당이 담보물건의 내용이 될 수 있습니다.
3. 정리
경매란? 채권자가 민사집행법에 따라 신청하고 법원에서 법적 절차를 따라 채무자의 부동산 또는 동산을 매각절차를 통해 최고가 금액을 쓴 사람에게 매각하여 매각대금을 돈으로 만들어서 채권자들을 만족시켜 주는 절차라고 할 수 있습니다.
그리고, 매각절차에는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있었습니다.
이상으로 경매란 무엇인지 대해 알아보았습니다.
경매초보 부동산 초보들에게 저와 같은 궁금증이 있을 수 있는 사람도 있을 거라고 생각을 하고 글을 작성해 보았습니다. 저의 글이 경매초보자 분들에게 조금이나마 도움이 되길 바라며 글을 마치도록 하겠습니다.