재건축 시장의 미래와 가능성에 대해서 알아보고자 합니다.
재건축 아파트
우리나라 아파트, 주택, 빌라 등 노후도가 상당한 건축물들이 지역곳곳에서 볼 수 있지요.
이렇게 낙후된 건물들이 재건축을 바라보고 있지만, 그동안 정부의 재건축 인허가가 나는 곳은 그리 많지 않았던 것으로 알고 있습니다.
먼저 재건축 시장의 미래와 가능성을 알아보기 위해 중앙일보에 2024년 1월에 게재한 정부의 재개발, 재건축 규제완화 와 부동산 부양책 발표에 대한 내용을 한번 살펴볼게요.
정부가 재개발, 재건축 규제 완화와 부동산 시장 부양책으을 발표하였는데요,
준공 30년이 지난 노후 주택은 안전진단 없이 재건축에 착수할 수 있게 될 것이라고 합니다.
당장 안전에 큰 문제가 없더라도 주차난, 층간소음 등으로 거주 환경이 열악하고 나쁘다면 재건축을 할 수 있게 한다고 합니다.
사실상 안전진단이 폐지되었다는 해석이 나옵니다.
앞으로 4년간 서울의 노원, 강남, 강서, 도봉구와 경기도의 안산, 수원, 광명시, 등을 중심으로 전국 95만 가구가 혜택을 받게 된다고 합니다.
정부의 규제 완화로 재건축 기간이 최대 5~6년 단축될 것이라는 분석이 나오고 있습니다.
올해와 내년 2년간 다가구 주택 등 소형 신축 주택을 처음 사면 취득세, 양도세, 종부세를 산정할 때 주택수에서 제외하여 세금을 깎아주기로 했다고 합니다.
악성 물건으로 분류되는 지방의 준공 후에 미분양된 주택을 사도 세금 혜택을 준다고 합니다.
정부가 지난해와 달리 이번에는 세제 혜택을 동원한 수요 진작책까지 적극적으로 내놓았다고 합니다.
중앙일보에서는 이제까지 재개발, 재건축을 과도하게 규제했던 것은 도심의 주택가격을 급등시킬 위험이 있어서였다고 합니다.
추가로 재건축 시장의 미래와 가능성을 알아보기위한 두 번째 내용으로 24년 3월 7일 매일 경제 신문에서는 게재한 내용도 한번 살펴볼게요.
1기 신도시는 통합 재건축 시 안전 진단 면제, 용적률 향상, 금융지원과 함께 24년 하반기까지 선도지구를 지정하고 2025년까지 특별정비계획을 수립하기로 했고, 일반 재개발사업 등에 대한 노후도 요건을 완화하기로 하였으나 시장이 반응하지 않고 있다 고 게재한바 있습니다.
정비 사업의 대대적인 규제 완화에도 불구하고 시장의 반응은 차갑고 그 이유가 정부의 정책 발표 내용이 안전진단 폐지가 아니라 사업시행인가 전까지 안전진단 과정을 지연만 한 것이라는 것을 시장의 참여자들이 이미 인식하고 있기 때문이라고 합니다.
안전진단을 완전히 폐지하는 것은 법을 통과해야 하는 사항이고 시장 참여자들에게는 실거주 의무 폐지의 시행착오가 연상되는 부분이라고 매일경제는 전하고 있습니다.
또한 조합과 건설사의 공사비 갈등으로 인한 사업 진행 문제, 즉 아파트 공사비 급등으로 인한 조합원 분담금이 치솟는 등 사업진행 자체가 어려운 문제라고 합니다.
즉, 이미 사업을 진행주인 사업장은 물론 지난해 완화된 안전진단 기준으로 사업을 시작하게 된 현장들 조차 시공사 선정에 어려움을 겪고 있기 때문이라고 전한 바 있습니다.
재건축 시장
향후 재개발 재건축 시장이 당분간은 약세를 보일 수밖에 없을 것이고, 결과 적으로 정부의 정책이 통하지 않는 상황임을 말해주고 있는 부분이라고 생각합니다.
현재는 부동산 시장 반응을 좀 더 신중하게 생각해야 할 시기이고, 시장참여자들은 이미 현재의 주택 가격 수준이 고평가 되어 여전히 거품이 껴있고 높은 건축 공사비로 인한 추가 분담금의 증가로 안전진단 완화 만으로는 한계가 있다는 민심을 읽을 수가 있다고 전한 바 있습니다.
결과 적으로 종합해 보면 아직 재건축시장의 접근을 보수적으로 바라보아야 할 것으로 판단이 됩니다.
현재 부동산 시장이 활발하게 살아나지 않은 상황에서 적극적인 도전을 하기에는 무리가 따를 것으로 생각이 되기도 합니다.
또한 금리 인하가 급격하게 내려가지 않고 내려가더라도 완만하게 천천히 조정이 될 것을 예상해 본다면 아직 은 적극적인 투자를 하기에 시기가 적절하지 않다고 생각합니다.
재건축 사업이 주춤한 이유가 돈이 안되기 때문이라고 합니다.
고금리와 원자재값 상승으로 공사비가 폭증하면서 조합원들의 분담금 증가와 함께 시공사와 조합도 수익성을 기대하기 힘든 구조가 되었으며, 대부분의 전문가 들은 눈에 띄는 금리인하와 원자재 값의 안정 등등 확실한 변화 가 없다면 재건축 시장의 전망은 여전히 어두울 것으로 예상을 할 수 있는 부분입니다.
재건축 시장의 매래와 가능성을 알아보기 위해 한가지 더 살펴볼게요.
그렇다면 재건축 사업의 구조는 어떻게 되는지를 알아볼게요.
재건축 사업은 시행주체가 법인이라는 구조를 가지고 있어요.
기존의 오래되고 낡은 아주 심하게 낙후된 아파트나 주택을 허물고, 새로 짓는 과정에서 공사비와 사업비를 정산하고 나면 수익이 발생하게 되는데요, 공개경쟁입찰 방식으로 시공사를 선정하고 건설사들이 입찰을 하게 되지요.
조합원들이 투표를 통해서 시공사를 선정하게 되는 방식을 취하는 게 보통입니다.
사업 방식에는 도급제와 지분제가 있지만 대부분 은 도급제를 이용하는 추세입니다.
시공사에서 아파트를 짓는 공사대금을 사전에 계약한 공사비로 충당을 하게 되고, 사업이 거의 끝나갈 무렵 조합원들의 물량을 제외하고 일반분양 물량을 완판 시킬 때쯤에 공사대금을 지급받을 수 있어요. 이런 방식을 도급제라고 해요.
지분제라는 것은 시공사가 모든 사업에 책임을 지고 수행하는 방식을 말합니다.
과거에 부동산 경기가 활발하던 시절에는 집값이 급등하던 때에 일반분양 물량을 비싸게 팔아서 이익이 많이 발생하므로 기존의 조합원들은 추가 부담금을 내지 않거나 조합원들에게 부담되는 비용이 아주 적은 금액으로 책정되었어요.
또한, 층수가 낮고 일반 분양 물량 많은 단지에서는 오히려 조합원들에게 돈을 돌려주는 경우도 있었지요
지금은 금리가 비싸고 원자재값 폭등으로 공사비가 급등하여 조합원들의 추가 분담금이 초기 예상금액보다 더 내야 하는 건우가 대부분입니다.
규제지역의 재건축 단지가 분양가 상한제를 피하기 위해서 후분양 제도를 적용하고 있기도 하지만 사실 이것마저도 금리가 높은 현실에서 비용 부담이 크기 때문에 쉬운 상황이 아니라고 볼 수 있지요.
앞으로 재건축 시장이 다시 살아나기 위해서는 금리 인하와 원자재 가격 하락 정부정책의 변화를 주시해야 할 것으로 판단이 되기도 합니다.
이유는 금리가 떨어지면 재건축 조합과 시공사는 자금 조달이 한결 쉬워지고 재건축 사업의 신규 수주하는 부담도 줄어들 수 있기 때문입니다.
투자금을 융통할 수 있는 기회가 늘어나게 되면 부동산 경기도 다시 살아날 가능성이 있고 재건축 사업의 수익성도 훨씬 늘어날 수 있다고 생각합니다.
미국의 금리인하 가능성이 보이고 큰 폭의 금리인하는 아닐 수 있으나 점차적으로 금리 인하를 단행할 것으로 많은 전문가들은 예상을 하고 있지요.
또한 재건축 사업이 활발해지기 위해서는 정부의 파격적인 개편안이 필요할 것으로 보고 있습니다.
그리고 용적률 추가등 정부의 지원 제도가 추가적으로 필요할 것으로 사려 됩니다.
지금까지 재건축 시장의 미래와 가능성에 대해 알아보았습니다.
부동산 시장이 활발하게 살아나지 못하고 있는 상황과 원자재값 상승, 고금리로 인한 자금조달이 어려운 상황에서 무리한 투자와 섣부른 판단은 무리수가 될 것 같은 판단이 됩니다.
저와 같은 부동산 초보들은 지금의 부동산 시장 상황을 계속 주시하면서 신중한 투자 계획을 세워야 할 것 같습니다.
앞으로도 더 좋은 정보를 전달할 수 있도록 노력하겠습니다.