부동산 초보자 가 경매를 하기란 저의 경험으로 는 쉬운 일이 아니었습니다.
그래서 부동산 초보자들에게 조금 이나마 도움이 되기 위해 필요한 것들을 정리해 보도록 할게요.
가장 중요한 것은 어떻게 정보를 수집하고 연구를 해야 하는 것이라고 생각합니다.
경매에 나오는 물건의 지역정보와 그 지역의 매물이 얼마나 나와있는지와 시세가 얼마나 하는지, 매매는 잘 이루어지고 있는지 권리분석 해서 깨끗한 물건인지 등등 알아야 할 것이 한두 가지가 아니지요.
부동산 초보라면 서두르지 않고 천천히 체크리스트를 활용하여 하나하나 체크해 가면서 실제로 부딪혀가며 경험을 해보는 것이 가장 중요하다고 생각합니다.
첫 단계에서부터 주먹구구 식으로 도전했다가는 큰 손실로 이어질 수가 있기 때문입니다.
손실이 점점 커지게 되면 부동산 경매 시장에서 점점 멀어질 수밖에 없는 상황이 올 수도 있어요.
그럼 지금부터 저와 같이 부동산 초보자를 위한 경매 전략에 대해서 차근차근 알아보도록 하겠습니다.
부동산 초보자를 위한 경매전략: 시작하기 전에 알아두어야할 체크포인트
1. 정보 수집과 연구
첫째: 책 읽기
부동산 투자가 처음이시라면 먼저 부동산에 대해 조금이라도 기초지식을 가지고 있어야 한다고 생각합니다
처음부터 투자상품을 찾기보다 먼저 책을 통해서 부동산에 대한 기초지식들을 쌓아가는 것이 중요합니다
독서실에 가면 무료로 대여해서 볼 수 있는 책들도 많고 서점에 비치된 책들 주에 읽기 쉬운 책부터 시작을 해보세요.
한 권 한 권 읽어가다 보면 점점 욕심이 생기기 시작할 거예요.
처음에는 너무 모르는 분야이기 때문에 지루할 수도 있지만 읽기 쉬운 책부터 시작한다면 조금씩 흥미를 찾을 수 있을 거라고 생각합니다.
짧은 시간에 투자해서 이익을 얻기보다 는 길게 내다보고 투자 공부를 하는 것이 손실을 줄이고 수익을 최대한 늘릴 수 있는 길입니다.
부동산과 경매에 대한 책들을 여러 권 읽다가 보면 어느 정도 기초 지식은 쌓여가게 되고 부동산 용어와 경매용어들이 점점 익숙하게 다가오게 될 것입니다.
둘째: 유튜브 방송
다음으로는 유튜브 방송으로 공부를 해보는 거예요.
요즘은 유튜브 방송으로 부동산 전문가들의 활발하게 콘텐츠를 올리고 있기 때문에 많은 정보들을 수집할 수가 있어요.
다양한 경험과 지식을 겸비한 지식인들이 자신만의 노하우나 경험담을 자세하게 올려놓아서 많은 도움이 될 것으로 생각이 돼요.
저 역시 처음 시작할 때 부동산 소식과 경매에 대한 기초지식들을 유튜브로 많은 도움을 받을 수가 있었어요.
특히 부동산 투자시기가 궁금할 때 시장동향이나 부동산 전망 같은 소식을 유튜브 방송을 통해서 정보를 얻기도 했었답니다.
셋째: 카페, 블로그 이용
다음으로 카페나 블로그를 이용해 보세요.
부동산 전문가들이나 경매고수들은 카페나 블로그로 활동을 많이 하고 있어요.
이들 카페에 가입하거나 블로그를 방문하면 다양한 정보들을 얻을 수 있습니다.
부동산 매매 동향이나 지역별 호재와 투자유망지역, 시세파악하는 법, 임장 하는 법, 투자자들의 후기 등 부동산에 대한 정보들을 얻을 수 있고 궁금한 사항에 대해서 질문을 통해서 답변을 받을 수도 있지요.
또한 경매고수들의 경험담을 읽을 수 있고 경매용어, 경매절차, 권리분석, 입찰표작성방법, 등기부 등본 보는 방법, 매각물건명세서 보는 법 등 각종 필요한 서류들도 내려받을 수 있고 경매에 대한 다양한 정보들을 습득하기에 충분히 활용가치가 높다고 할 수 있어요.
넷째: 학원, 온라인 강의
다음으로 학원이나 온라인 강의를 해보는 것을 추천드립니다.
여러 권의 책을 읽었지만 이론과 현실을 다를 수 있기 때문입니다.
요즘은 경매를 교육하는 학원을 여러 곳에서 볼 수 있는데요, 전업주부들도 할 수 있고 바쁜 직장인들은 주말반을 통해서 강의를 들을 수 있어요.
일주일에 한두 번 정도 만 시간을 내서 강의를 들으면 되고, 같은 동기들과 아파트임장( 현장 방문)을 같이 다녀볼 수도 있고 서로 정보를 공유하면 서 혼자서 공부하는 것보다 훨씬 도움이 되기 때문입니다.
또한, 법원입찰 경험도 할 수 있고 입찰서 작성하는 방법 등 입찰가 정하는 방법이나 권리분석에 대한 도움도 받을 수 있어요.
시간이 부족한 직장인들을 위해 주말반을 따로 운영하는 학원들도 있고 온라인강의를 통해서 집에서 반복해서 들을 수 있는 인터넷 강의를 수강하는 것도 방법 중의 하나입니다.
학원강의로 속도를 따라가기 힘든 사람도 다시 돌려보기를 하면서 천천히 숙지를 할 수 있는 이점이 있어요.
2. 부동산 경매 사이트 활용하기
부동산 경매 사이트들이 최근에는 굉장히 많이 늘어난 걸로 알고 있습니다.
무료로 경매정보를 열람할 수 있는 곳도 있고, 유로로 정보를 더 다양하게 얻을 수 있는 사이트들도 많이 있습니다.
유로정보지는 정보의 속도나 가독성이 좋게 잘 만들어져 있기 때문에 거의 모든 사람들이 유료 사이트를 이용하고 있는 추세입니다.
서류를 번번이 열람하러 다닐 필요 없이 유료정보에 올려져 있으니 바로 클릭만 하면 확인할 수 있도록 편리한 기능들이 있기도 하고 입찰할 때 주의 해야 하는 물건들은 빨간색을 표기를 하여 주의 사항들을 표시해 주는 곳들이 많아서 정보를 훨씬 쉽게 접할 수가 있어서 편리한 면이 있습니다.
첫째: 무료 경매 정보지 :대한민국 법원 법원경매정보, 경매마당, 네이버 부동산경매
둘째: 유료 경매 정보지: 옥션원, 지지옥션, 부동산 태인, 마이옥션, 월부닷컴, 탱크옥션 등등
3. 경매 물건 선정하기
첫째: 임차인 유무를 확인해야 합니다.
임차인이 없거나 소유자(채무자)가 살고 있는 집이라면 보증금을 물어주는 일은 없을 것입니다.
둘째: 임차인이 있으면 보증금이 얼마나 되며, 배당요구를 했는지, 와 임차인이 경매를 신청했는지 에 따라서 낙찰자에게 그 부담이 고스란히 넘어오느냐 보증금을 물어주지 않아도 되는지 여부가 결정되기 때문입니다.
셋째: 임차인이 거주하고 있어도 보증금이 낮은 금액으로 살고 있거나, 전입신고 여부, 임대차계약의 조건 등을 파악하여 대항력이 없으면서 시간이 지나면 해결가능한 물건을 선택해야 합니다.
넷째: 낙찰자 본인이 살기에도 무난하고 수리하면 어느 정도 깨끗한 집을 선택하고, 교통편이나 생활 편의 시설이 가까이 있으며 물건지 가 있는 지역의 발전 가능성 또한, 주변에 취약한 냄새가 난다거나 가축을 키우는 곳이 있다면 피하는 것이 좋을 것 같습니다.
다섯째: 주변시세에 대비해서 가격이 저렴한 물건을 선택하는 것이 중요합니다.
4. 경매물건 분석하기
첫째: 등기부 등본을 통해서 권리 관계를 분석해야 합니다.
압류, 가압류, 세금 각종 국세 지방세 체납등 관리비 미납등 이 없는지 확인해야 합니다.
둘째: 물건지 주변의 거래 시세를 확인해야 합니다.
매매는 어느 정도에 거래가 되는지, 전세가와 월세는 어느 정도 선에서 이루어지는지, 거래는 활발하게 이루어지는지 등을 자세하게 조사해서 얼마에 입찰을 해야 수익이 어느 정도 예상하고 입찰할 수가 있기 때문입니다.
셋째: 매각물건 명세서, 현황조사서, 감정평가서를 꼼꼼하게 살펴보셔야 합니다
매각물건명세서는 법원매각기일 일주일 전에 공고가 되기 때문에 꼭 확인해야 해요.
5. 입찰가 산출
입찰가를 산정은 경매에 있어서 아주 중요한 요소 중의 하나입니다.
적적한 입찰가 산정을 위해서는 물건의 감정가격, 시장가치, 유찰 횟수, 수리비용, 대출한도 예상되는 이 자금액, 낙찰 후에 들어가야 할 비용 등을 고려해서 입찰가를 산출해야 합니다
처음 시작하는 분들은 부동산 중개소에 자문을 구하거나 학원 수강생은 학원에서 도움을 받는 것도 한 가지 방법일 수 있습니다.
6. 자금계획 세우기
초기에 투자 자금이 얼마나 필요한지 계획을 세워야 합니다.
입찰보증금, 건물 유지 관리비, 수리비(인테리어), 취등록세, 등기비, 양도 시 세금 등 낙찰 후 추가로 들어가는 비용, 명도비용, 법무사비 등 을 신중하게 계산해서 계획을 세워야 하며 자신의 재정 상태 및 낙찰 후 개개인에 따라 대출가능금액도 차이가 있으므로 사전에 확인을 해야 하는 것이 필수입니다.
7. 현장 임장
경매 물건의 지역과 입지조건을 서류상으로만으로는 한계가 있습니다.
현장을 방문해 보면 완전히 다른 경우도 종종 있기 때문이지요.
도로가 있지만 겨우 차 한 대도 지나가지 못할 정도로 좁을 수도 있고 길이 있다고 표기되어 있지만 길이 아닌 물이 흘러가는 자리거나 사용할 수 없는 도로 일수도 있습니다.
또한 사진상 나와있는 집의 상태와 는 아주 다른 모습의 건물이 존재할 수도 있기 때문입니다
집상태를 보고 수리비용이 얼마나 들어갈지도 예상할 수 있어요.
경매에 있어서 현장 방문은 필수 라고 할 수 있습니다.
8. 전문가의 검토요청
마지막으로 경매 입찰하기 전 주변의 전문가의 조언을 들어보는 것도 한 가지 방법인데요.
학원수강생이라면 학원에 원장님을 통하거나 경험이 많은 고수들이나 전문가에게 자문을 해도 되고, 해당 분야에서 오랫동안 운영을 해온 부동산 중개업소에서 도움을 받을 수도 있어요.
비용이 들어가더라도 안전한 투자가 중요하다고 생각합니다.
이상으로 부동산 초보자를 위한 경매전략 ,시작하기 전에 알아두어야 할 핵심포인트에 대해서 여러분들과 같이 알아보았습니다.
부동산 경매 초부자 분들에게 도움이 되었으면 하는 바램을 가져봅니다.