부동산 시장 동향에 대해 궁금해서 알아보고자 합니다.
요즘 경기가 점점 더 나빠지고 금리도 높은 상황에서 부동산 경기 역시 어려운 상황이지요
모두가 힘든 상황에서 앞으로 어떻게 해야 할지 고민이 되고 궁금한 것들을 알아보려고 해요
저와 같은 고민이 있는 사람들이 있을 걸로 생각해요.
그럼 지금부터 부동산 시장 동향에 대해 알아보도록 할게요.
1. 미국 상업용 부동산 현황 및 리스크
부동산 시장 동향으로 우선 먼저 생각해 볼 것은 미국의 경제 상황과 금리인하 동향을 살펴봐야 할 것 같습니다.
KDI 경제정보 센터에서 최신자료에 따르면 한국은행에서 미국 상업용 부동산 현황 리스크에 대해 분석한 보고서(2024.3.24 한국은행 뉴욕사무소)를 발표한 자료를 게재하였습니다.
내용은 다음과 같아요.
미국의 상업용 부동산 시장이 수요부진과 고금리기조, 근무환경변화 등으로 위축이 되고 있는 가운데 최근 NYCB주가 급락 등으로 지역은행을 중심으로 새로운 은행 위기의 뇌관으로 부동산 시장의 위험이 부각되고 있다고 발표했지요.
NYCB란? New York Community Bancorp 미국의 지역은행으로, 상업용 부동산에 특화된 은행을 말합니다.
NYCB 은행은 자산 규모가 천억 달러 이상을 가진 어마어마한 규모의 은행으로 , 미국 금융당국의 엄격한 규제를 받고 있지요.
상업용 부동산의 수익성 악화와 , 고금리에 대한 취약성, 대출 리파이낸싱 불확실성 등을 고려할 때 향후 부동산 시장의 조정이 은행 및 금융안정에 미칠 파급영향을 주시할 필요가 있다고 발표를 했었습니다.
즉, 미국 상업용 부동산 시장이 점점 위축되고 있는 추세이고 사무실과 아파트 중심으로 수요가 크게 감소하고 있다고 합니다.
그럼 상업용 부동산이란 무엇을 뜻하는 것일까요?
사업을 하기 위한 목적으로 사용되는 소득 창출을 위한 부동산을 말하는 것이며, 그 종류에는 사무실, 아파트, 숙박(호텔), 산업(창고, 병원) 등으로 나눌 수 있어요.
한국은행 미국 뉴욕사무소의 발표에 따르면 , 미국 상업용 부동산 시장 침체에 대해서 미국시장 및 금융 당국의 우려가 점점 커지고 있으며, 최근 NYCB의 주가 급락 등으로 새로운 은행 위기의 뇌관으로 상업용 동산시장 위험이 부각되고 있다고 발표했습니다.
2. 미국 상업용 부동산 시장 리스크 요인
첫째: 수요와 위축에 따른 수익성 악화를 꼽을 수 있어요.
. 사무실과 아파트를 중심으로 공실률이 상승하는 등 상업용 부동산 수요가 위축되고 있다고 해요.
. 공실률 상승 등으로 사무실과 아파트 렌트비 상승률 악화 현상 (약세로 하락)을 보이면서 수익성 악화.
. 사무실 및 아파트 수요 둔화의 원인으로 는 팬데믹 이후 근무 ㅍ턴의 구조적 변화, 해고( 실직, 권고사직등) 증 대, 인플레이션으로 금융, 리모델링 비용 데이 증가하면서 수익성의 악화가 지속되고 있다고 합니다.
둘째: 상업용 부동산 가격 추가 하락 가능성입니다.
. 상업용 부동산의 자본 환원율 이 시장금리 대비 상대적으로 낮아서 가격이 추가로 조정이(하락) 될 가능성이 있다고 해요.
셋째: 이자부담 증대 및 만기도래 대출에 대한 리파이낸싱 위험 가중입니다
리파이낸싱 이란? 재+자금조달을 의미합니다. 기 조달한 자금을 상환하기 위해서 다시 자금을 조달하는 것을 뜻하는 것이에요.
. 2022년 이후 지속되고 있는 연준의 고강도 긴축정책에 따른 장기금리 상승으로 이자 부담이 커지면서 상업용 부동산의 자금조달 어려움이 가중되고 있다고 합니다. 즉, 신규대출이 어려워지고 있고, 만기 도래 시 대출연장에도 어려움이 있을 가능성이 크다고 합니다.
넷째: 상업용 부동산 대출 부실에 따른 금융기관 손실 우려라고 볼 수 있습니다.
. 은행과 보험사 대출 자산에서 상업용 부동산 대출이 차지하는 비중은 2013년 이후 꾸준히 증가하였으며, 특히 중소형 지역은행 생명보험사의 대출 비중이 높은 상황이라고 합니다.
. 고금리 기조가 지속됨으로 기존의 저금리 대출 차환이 어려워지면서 은행들의 상업용 부동산 대출 연체율은 2022년 3분기 이후로 계속 상승 추세를 보이고 있으며, 생명보험 사의 연체율은 더욱 가파른 속도로 상승하고 있는 등 채무불이행 위험이 증가되고 있다고 합니다.
다섯째: CMBS (상업용 부동산 저당증권) 위축 및 부실 가능성이라고 볼 수 있습니다.
CMBS 란? 상업용 부동산 저당증권입니다. 금융기관이 업무용 빌딩이나 상가, 호텔 등 상업용 부동산을 담보로 빌려준 대출채권을 기초자산으로 발행하는 증권을 말하는 것입니다.
. 상업용 부동산 저당증권 도 스프레드(가치차이)가 상당폭으로 확대되고 있는 가운데 연체율이 상승하고 신규 발행이 2년 동안 연속으로 큰 폭으로 감소하는 등, 부진한 모습을 보이고 있어요.
3. 평가 및 시사점
. 미국의 상업용 부동산이 고금리가 지속되고 가격 하락 등으로 어려움을 겪고 있는 가운데 특히, 중소형 지역은행이 주력으로 하고 있는 사무실 및 아파트에 관련된 대출에 대한 부실 위험에 유의해야 할 필요가 있다고 합니다.
. 상업용 부동산 리스크가 계속 심화(강화) 될 경우 관련 대출 비중이 높은 일부 중소형 지역은행을 중심으로 위험한 상황이 발생할 수 있겠으나, 대형은행 및 금융권 전체로 전이(확산)되는 시스템 리스크로 확산될 가능성은 낮은 것으로 평가되고 있다고 합니다.
. 최근 상업용 부동산 부실 관련하여 금융기관의 건전성 등 이슈가 부각되었고 고금리가 장기화 추세 등으로 자산가격의 재조정과 부실규모의 확대 리스크가 잠재되어 있는 만큼 상업용 부동산 리스크에 대한 자세하고 면밀한 모니터링을 지속할 필요가 있다고 합니다.
부동산 시장동향의 다음단계로 알아볼 것은 2024년 KB 부동산 보고서를 살펴볼 필요가 있습니다.
2024년 3월 5일 KB경영연구소의 자료를 간단하게 살펴볼게요.
** 2024년 KB 부동산 보고서 **
가. Executive Summary (보고용 요약) 1
. 2024년 주택시장 하향 안정 전망, 금리와 공급, 그리고 정책 3대 변수 주목
주택경기가 상승과 하락을 반복함으로 인해서 주택 경기의 불확실성이 점점 더 확대되고 있으나 완만한 하향 조정 가능성이 큰 상황이라고 합니다.
매수 수요 위축으로 인한 주택매매 거래향이 급격하게 감소하면서 향후의 주책 경기에 대한 부정적인 시각이 팽배하다고 합니다.
여전히 높은 금리로 인해 부담으로 작용하고 있으며, 주택 경기 불황기에 높은 고금리 부담은 주택 수요를 크게 위축시킬 수밖에 없는 상황이라고 합니다.
다만, 주택시장의 주요 변수들의 상황에 따라서 소폭으로 반등 또는 하락폭이 확대될 가능성 등 방향이 정해질 것으로 보인다고 합니다.
2024년 주책시장의 주요 변수는 공급과 금리 라고해요.
급격하게 위축된 주택 공급이 단기간에 증가하기에는 쉽지 않으나 정부의 공급 시그널이 계속적으로 지속된다면 일정 부분의 해소가 될 가능성이 있다고 보고 있습니다.
무엇보다 금리가 주요 변수가 될 것이라고 해요.
기준금리 인하 시기와 인하 폭에 따라 주택 수요는 영향을 받을 수밖에 없기 때문이라고 합니다.
한편으로는 수요 위축으로 거래가 급감한 상황에서 실수요자의 금융 지원 관련 규제 완화 등 수요 회복을 위한 정부 정책도 중요한 변수가 될 전망이라고 해요.
* 7대 이슈를 통해 바라보는 2024년 주택시장 *
| 역대 최저 수준이 지속되고 있는 주택거래 |
주택 매매 거래는 2022년에 이어 2년 연속 침체. 총선이후 정책 불확실성 해소와 금리 인하로인한 회복 가능성이 있으나 일부 지역 수요 쏠림 현상과 금리 인하 속도가 더딜경우 회복세는 제한적일 전망 |
| 주택공급 급격한 감소로 인한 공급부족 가능성 |
분양물량과 함께 장기적인 주택공급 기반인 인허가물량까지 급감. 청약 수요 위축으로 분양 지연이 장기화 될 가능성이 높은 가운데 정부의 공급 정책 구체화가 매우중요. |
| 노후계획도시 특별법과 재건축 시장 영향 |
2023년 말 국회를 통과한 [노후계획도시 특별법] 시행을 앞두고 당초 51곳이었던 대상지역이 108곳으로 확대. 단기적 효과는 제한적이나 사업진행이 구체화되면 시장 영향도 커질 것 |
| 전세 수요 아파트 집중, 입주물량 부족으로 가격 상승 가능성 확대 |
비아파트 전세 사기와 보증금 미반환 이슈 등으로 아파트로 전세 수요가 집중되는 가운데 수도권을 중심으로 아파트 입주물량이 크게 감소함에 따라 다시 전세가격 상승세가 확대될 가능성이 존재 |
| 주택 경기에 최대 화두로 부각되는 금리 인하 가능성 |
금리 인하에 따른 매수 심리 회복에 대한 기대감이 높아지고 있지만 가계 부채 관리 강화와 경기 불확실성 확대 등이 존재하는 시장에서 금리 인하 시기와 인하폭이 관건 |
| 주택경기 위축에도 늘어나는 주택담보대출 |
주택 담보대출 증가세는 다소 둔화될 것으로 전망되나 가계부채에 대한 우려가 지속될 경우 매수세 회복을 위한 적극적인 장책 추진에는 제약 요인이 될것 |
| 주택시장 안정화를 위한 정책 기조 지속, 완화 폭이 핵심 |
주택 공급시장 관리와 거래 활성화가 정부 정책의 가장 큰 화두이며, 규제 완화 기조는 2024년에도 지속 되는데 반해 수요 지원은 제한적일 전망 |
나. Execytuve Symmary(보고용 요약) 2
주택 매매시장 하락 전망 우세, 부동상 투자 선호도 하락
| 1 | 2024년 주택 매매가격 지난해에 이어 올해도 하락 전망 우세, 높은 금리가 가장 큰 부담이 될것으로 예상 |
| 2 | 2024년 주택 전세가격, 비수도권은 하락 전망이 우세하나 수도권 전망은 엇갈렸으나 비수도권에서는 하락전망이 우세 |
| 3 | 경기회복을 위해서는 금리 인하과 대출 규제 완화가 중요한 변수로 대두됨 |
| 4 | 투자유망 부동산으로 아파트 분양과 신축 아파트, 재건축 을 꼽았다 |
| 5 | 부동산 세무에 대한 상담 수요가 가장 높으며 , 보유 부동산 처분에 대한 관심도 증가 |
다. Executive Summary 3
* 수도권 주택시장 전반적 침체, 강남권 등 선호 지역 상대적 강세
과거와 달리 높은 기준금리와 주택 매매가격, DSR 규제 등으로 인한 매수자들의 구매 여력은 쉽게 회복되지 못하고 있으나. 2023년 이후 정부의 다양한 규제 완화로 매도자들의 기대 심리가 높아지고 있다고 합니다.
재건축 규제완화, 광역급행철도(GTX)개통소식 등에 따라 지역별로 호재가 존재하며 부동산 PF대출 부실, 전세보증금 반환 문제 등 전반적인 주택 경기 위축 요소들로 상존하고 있다고 합니다.
* 상업용 부동산 시장
고금리와 경기 불확실성의 확대 영향으로 인해 2023년 상업용 부동산 시장은 거래량이 크게 감소하였고 평균 매매가격 역시 하락하였습니다. 거래량 감소와 함께 매매 가격이 하락하면서 2023년 상업용 부동산 거래 총액은 2022년도 대비 34.8% 나 감소한 것으로 나타났습니다.
금리 인하와 경기 회복, 공급량 감소 등 2024년 상업용 부동산 시장 여건은 전반적으로 2023년대비 나아질 것으로 예상이 된다고 합니다.
다만, 국내 경기 상황이나 금리인하 폭 등 을 감안하면 본격적인 회복세로 진입하기에는 다소 시간이 필요할것으로 전망됩니다.
* 오피스 금리 인하 및 견고한 임대수요를 기반으로 시장 회복기대
고금리와 경기 둔화로 투자수요는 위축된 상황이나 국내 기업의 사무실 근무 선호가 지속되면서 수요는 꾸준하게 이어지고 있다고 합니다.
올해 예상되고 있는 금리인하와 견고한 임대수요를 감안하면 완만한 회복세가 기대될 것이라고 합니다.
* 물류센터 공급 부담이 점차 완화도리 것이며, 교통 접근성이 중요 요인으로 작용
온라인 시장의 성장세가 지속되면서 물류센터에 대한 수요는 여전히 높은 상황이라고 합니다.
그러나 공급이 과도하게 증가하고 있는 점이 부담이 되고 있다고 합니다.
향후 공급 부담이 다소 완화될 전망이나 접근성이 양호한 지역 중심으로 수요가 집중되면서 시장 차별화 가능성이 크다고 합니다.
라. Executive Summary 4
* 상가 과잉공급 여파와 부동산 경기 침체로 위축 지속
* 중소형빌딩 시장 여건은 개선되겠지만 불확실성은 지속
*오피스텔 주택보다 거래 침체 심각, 보증금 반환 리스크도 높음
*** 2023년 상업용 부동산시장 진단과 2024년 전망 ***
* 경기 불확실성 확대와 고금리 영향으로 상업용 부동산 거래량 줄고 매매 가격도 하락
* 금리 인하와 경기 회복 등 2024년 상업용 부동산 시장 여건 일부 개선 기대
* 상업용 부동산 공급 크게 감소하며 향후 공급 부담 완화
* 2024년은 상업용 부동산시장 회복 가능성을 확인하는 시기가 될 것
이상으로 미국 상업용 부동산에 대한 한국은행 미국 뉴욕 사무소의 발표자료와, KB부동산 보고서 발표 내용을 보면서
부동산 시장 동향에 대해서 알아보았습니다.
위의 발표한 자료들을 100% 믿을 수는 없지만 어느 정도 참고가 될만한 내용들이 분명히 존재합니다.
그러나 시장상황은 언제나 변할 수 있고 어떤 재난이나 악재가 있을 수도 있는 법이지요.
부동산의 경기 흐름과 금리의 변동 추이를 계속 모니터링하면서 겸손한 자세로 시장을 바라보아야 할 것으로 생각돼요.
투자자라면 적극적인 투자보다 좀 더 심사숙고를 하여 투자를 해야 할 시기로 보입니다.
실수요자들 역시 무작적 지금이 최고 바닥 시점이라고 생각하기보다는 주택 시장 흐름을 계속 주시하면서 내 집마련 결정을 하시는 것이 더 유리할 것으로 생각이 됩니다
이상으로 부동산 시장 동향에 대해서 여러 자료들 참고하면서 글을 작성해 보았습니다
많은 부동산 초보 투자자들에게 도움이 되는 글이 되길 바랍니다.