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경매의 장단점에 대해서 파악해 보고 장단점을 잘 이해하고 그에 따른 리스크들이 있다면 어떠한 것들이 있는지 알아보고 주의 사항들을 알아보도록 하겠습니다.
경매라는것은 채무자가 약속한 기일까지 빚을 갚지 못했을 때 채권자가 법이라는 제도를 이용하여 부동산을 압류하여 강제매각하는 방식으로 매각을 한 후 그 매각대금으로 채무자의 채무를 변제 받는 절차라고 할 수 있습니다.
그렇다면 경매 초보자로서 경매를 함으로써 발생할 수 있는 경매의 장단점은 무엇이 있을지 궁금해집니다.
그럼 지금부터 경매의 장단점에 대해서 알아보도록 할게요~
1. 경매의 장점
* 법이라는 테두리 안에서 이루어 지므로 갭투자에 비해 위험부담이 적을 수 있다.
* 소액의 투자금으로 할 수 있다.
경매 최저가 금액의 보증금 10% 와 경매비용에 들어가는 비용만으로도 입찰이 가능하고
낙찰 후 경락자금 대출을 이용할 수 있어요.
경락자금 대출은 낙찰 후 경매법정에서 대출상담사들에게 문의하면 최대 70~80% 정도 개인 신용정도에 따라 달라질 수 있지만 대부분 대출이 나오는 경우가 많아요.
* 부동산 중개업소에 급매물로 나온 매물보다 저렴한 금액으로 살 수 있다.
경매로 진행되는 물건은 유찰 횟수가 많아질수록 더 저렴한 금액으로 살 수가 있습니다.
유찰이란? 경매가 진행되는 다음날 응찰자가 없어서 낙찰이 되지 않고 무효가 되면 다음 경매로 다시 재경 매가 한 달 후에 다시 진행이 되는 것을 유찰이라고 합니다.
지방법원마다 유찰률은 다를 수 있지만 보통 20~30% 저감이 되는 걸로 알고 있습니다.
아무도 입찰하지 않거나 보증금이 부족해서 보증금 미달이 되거나 입찰서류를 다 갖추지 못하거나 누락된 어 유찰이 될 수 있습니다.
* 여러 차례 유찰이(매각이 되지 않아 다시 경매가 진행) 되면 80% 이상부터 반값 이하로도 살 수 있다.
* 경매는 일반 매매 시장 에서보다 더욱 빠른 거래가 이루어질 수 있다.
* 경매로 나온 부동산은 정확한 시세정보가 제한적일 수 있다.
경매에 입찰하려는 부동산은 반드시 임장이라는 절차를 거쳐야 하는데요, 부동산 임장을 통해서
자세한 시세 조사가 필요하지요. 해당 부동산의 부동산에서 급매로 나온 매물이 있는지와 급매로 나온 부 동산의 금액은 얼마나 되는지, 전세가는 어느 정도에서 이루어지고 있는지, 또한 월세는 어느정도 선에서 이 루 어지는지, 거래는 어느정도 되고 있는 지역인지, 매매가 바로 가능한 물건인지 등을 모두 자세하게 발품을 팔아서 여러 부동산 중개업소를 통하거나 지역 주민들의 의견을 통해서 알아보아야 합니다.
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투자수익은 시세조사의 정도에 따라 달라질 수가 있는데요, 발품을 통해서 시세파악을 얼마나 잘했는지에 따라 이익은 폭은 커질 수 있습니다.
잘 알아보고 낙찰받는 금액에서 비용을 제하고 수익이 발생할 수 있는 경매물건에 입찰을 해야 합니다.
즉, 시세 파악이 중요해요. 시세보다 저렴한 금액으로 낙찰을 받아야지만 이익이 발생할 수 있어요.
2. 경매의 단점
* 추가 수수료 나 경매수수료가 발생할 수 있다.
농특세: 본세인 취득세 과세 표준세율을 2% 로 한 취득세액의 세율 10% (2% x10%=0.2%)
취득세율: 1~4% 등에 무관하며, 농특세 계산 시에는 과표 표준세율 2%
법무비: 낙찰가의 0.5%
중개수수료: 대략적인 매도가액의 0.5% / 무주택자는 부대비용 합계의 2.2%
명도비용 : 강제집행 비용(평당 보통 10만 원 전후)
수리비용: 1.000만 원 ~ 2.000만 원 전후
이러한 모든 비용을 고려해서 전체적인 경매비용을 예상하고 입찰을 해야 합니다.
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* 경매로 나온 부동산은 권리분석이 중요하다.
권리분석이 정확하지 않으면 낙찰 후에 큰 피해를 입을 수도 있으니 정말 주의해야 하는 부분인데요.
예를 들면 선순위 미상임차인(근저당설정 시점보다 먼저 임차인으로 등록된 사람)의 보증금액이 얼마인지 정확하게 모르면 임차보증금을 모두 낙찰자가 반환(지급) 해야 하기 때문에 정확한 조사가 필요해요.
또한 소유권이전을 목적으로 하는 가등기가 등록되어 있을 경우 추후에 해당 부동산에 대해 본등기가 이루 어지게 될 경우에 낙찰받은 부동산을 빼앗기게 되는 돌이킬 수 없는 위험이 발생할 수 있습니다.
경매의 장단점에서 단점으로 나눌 수 있는 항목인 선순위 가등기와 선순위 가처분은 반드시 주의해서 입 찰을 피하는 것이 좋을 듯합니다.
또 다른 예시로, 매각으로 소멸이 되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지 반드시 확인하고 입찰에 들어가야 해요.
또한 경매의 장단점 중에서 단점으로 분류되는 것 중 하나는 배당요구를 신청하지 않은 선순위 전세권을 조심해야 해요.
선순위 전세권자가 경매신청을 하지 않았거나 배당요구를 하지 않았다면 전세보증금을 대신 반환해줘야 하는 큰 피해가 발생하게 됩니다. 이러한 경매물건에는 전세보증금을 반환해 주고도 이익이 발생할 수 있는 금액으로 입찰가를 산출해야 하지요.
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그리고 또, 건물철거 및 토지인도청구 가처분 이 걸려있는 경매물건을 조심해야 합니다.
가처분은 돈이 목적이 아니라 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것( 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차 권의 설정 기타 일체의 처분행위를 금지)이므로 소유권의 다툼의 소지가 있거나 소송의 문제와 위험한 상황을 막기 위해 소송과는 별도로 신속하게 가처분 신청을 하고 등기부 등본에 게재해서 해당 부동산에
다툼이 있음을 제삼자에게 경고하는 조치로서 가처분을 걸어두는 것입니다.
그런데요, 후순위 가처분이라면 소멸이 되는 게 원칙입니다. 단, 건물철거 및 토지인도 가처분은 후순위라 고 해도 인수가 되는 권리 이므로 입찰을 해서는 안돼요.
경매의 장단점 중에 또 다른 예로는 요, 단점으로 분류할 수 있는 유치권과 법정 지상권입니다.
유치권은 예를 들어 건물을 지어주고 돈을 못 받으면 돈을 받을 때까지 그 건물을 점유할 권리를 가지고 있다 는 뜻이지요. 즉, 돈을 받기 전까지는 나가지 않고 건물을 차지하고 있는 것입니다.
유치권이 신고되어 있는 부동산은 은행에서 대부분 대출이 안 나옵니다.
현금으로 잔금일 납부해야 하니 자금이 부족한 사람은 입찰하기 쉬운 경매물건이 아니라고 볼 수 있어요.
그러므로 투자자들이 낙찰받기 어려움으로 유치권행사를 하고 있다면 유찰이 여러 번 반복되면서 가격이 헐값으로 떨어지게 되고 유치권을 행사하고 있는 사람은 싼값으로 해당 경매진행 물건(점유하고 있는 건 물)을 본인이 직접 취득하기 위해 유치권 행사를 신고하기도 합니다.
경매의 단점으로 또 한 가지, 법정지상권 은 다른 사람의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리인데요, 토지의 주인과 건물의 소유주가 다를 때 건물주를 보호하기 위한 제도이기도 합니다.
토지만 경매로 나온 경매물건의 경우 법정지상권이 성립된다면 토지를 낙찰받더라도 마음대로 상용할 수가 없게 되기 때문입니다.
건물이 토지 위에 존재하기 때문에 건물과 토지의 주인이 다를 경우 건물주가 토지를 빌려서 임대차계약서를 작성하고 토지등기부 등본에 지상권을 설정하면 토지의 주인이 바뀌게 되더라도 건물주인은 계속 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 가지게 되지요.
이렇게 경매의 장단점에 대해서 알아보았습니다.
경매초보 자라서 많이 부족하지만 하나하나 공부를 하다 보면 언제 가는 잘할 수 있을 거라고 생각합니다.
제 글이 저와 같은 초보자들에게 조금이나마 도움이 되길 간절히 바랍니다.
틀린 부분도 있을 수 있지만 최대한 놓치지 않으려고 노력했습니다>
혹시라도 조언을 해주신다면 받아들이겠습니다.
